Acheter un bien immobilier en Thaïlande

Commençons par la règle d’or :
Lorsque vous achetez une maison, un appartement ou un terrain, consultez toujours un avocat thaïlandais ! L’avocat vérifiera les documents et protégera votre investissement.

Freehold ou Leasehold expliqué

Pleine propriété

Vous êtes pleinement propriétaire du bien, comme en France. Votre nom est inscrit sur le Chanote (le titre de propriété officiel).

En tant qu’étranger, vous ne pouvez pas posséder directement un terrain en Thaïlande, selon la loi. Dans le cas d’une villa, le terrain doit être au nom d’un partenaire thaïlandais, d’une société thaïlandaise, ou être loué à un promoteur — cette dernière option est expliquée dans la section suivante.

Pour qui le Freehold est-il adapté ? Pour toute personne souhaitant acheter une maison ou un appartement, comme en Europe. Les étrangers peuvent détenir des condominiums en pleine propriété tant que 49 % maximum de la surface totale du bâtiment est détenue par des étrangers. Chaque maison peut être achetée en Freehold, mais pas le terrain.

Avantages :

• Droits de propriété complets.
• Vous pouvez vendre, louer ou transmettre le bien à vos héritiers.
• Pas de frais de location annuels ni de procédures de renouvellement.

Leasehold, Propriété à bail (bail à long terme)

Vous louez le bien (et/ou le terrain) pour une durée fixe, généralement 30 ans, avec des options de renouvellement (souvent 2 x 30 ans, soit 90 ans au total).

Pour qui le Leasehold est-il adapté ? Souvent utilisé par des étrangers souhaitant acheter une villa ou une maison en leur propre nom, sans avoir recours à un partenaire ou une société thaïlandaise. Pour un investissement, le Leasehold peut être plus avantageux, car vous payez moins d’impôts en Thaïlande et en France.

Avantages :

• Moins de complexité juridique qu’avec une société.
• Vous pouvez utiliser le bien comme s’il était à vous.
• Vous pouvez y habiter, le louer ou vendre le bail.

Inconvénients :

• Vous n'êtes pas propriétaire du terrain, seulement locataire.
• Le renouvellement du bail n'est pas garanti, même si des clauses spécifiques peuvent être incluses dans le contrat.
• Moins attractif à la revente.

Tableau récapitulatif

Impôts en Thaïlande

1. Taxe foncière et de construction

Payée par le propriétaire du terrain.

• Avec Leasehold, vous n’êtes pas le propriétaire foncier, donc vous ne payez généralement pas cela – c’est le propriétaire foncier qui paie.
• En pleine propriété (par exemple, villa ou terrain via une entreprise), vous ou votre entreprise êtes le propriétaire, vous payez donc cette taxe (le taux dépend de l'utilisation et de la valeur).

2. Frais de transfert et d’enregistrement

• Propriété à bail : l'enregistrement du bail auprès du bureau foncier coûte 1,1 % de la valeur totale du bail, généralement partagé entre l'acheteur et le vendeur.
• Freehold : Frais de transfert de propriété allant jusqu'à 6,3 %, généralement également partagés.

3. Impôt sur les revenus locatifs

Vous êtes imposable sur les revenus locatifs en Thaïlande dans les deux structures. Avec le bail via une entreprise, les frais d'entretien, d'amortissement, etc. peuvent être déduits, offrant ainsi des avantages fiscaux.
Source : Département thaïlandais des recettes – www.rd.go.th

Impôts dans votre pays d'origine (en général)

1. Impôt sur le patrimoine / Déclaration des biens à l’étranger

• Freehold : à déclarer comme bien immobilier à l’étranger.
• Propriété à bail : considéré comme droit d’usage ou de location, souvent traité plus favorablement.

2. Droits de succession

• Les biens en pleine propriété ne sont imposés que si leur valeur dépasse 100 millions de THB.
• Leasehold: non soumis à l’impôt sur les successions.

Tableau fiscal récapitulatif

Conclusion

Le bail peut être plus avantageux sur le plan fiscal, notamment :

• Si vous ne voulez pas posséder légalement un terrain
• Si vous souhaitez éviter des frais de transfert élevés
• Si vous cherchez à optimiser votre déclaration fiscale à l’étranger

Droits de succession en Thaïlande – Informations clés

1. S'applique aux actifs en Thaïlande

Oui, les droits de succession s'appliquent aux biens en pleine propriété en Thaïlande, mais seulement si la valeur dépasse 100 millions de THB.

2. Seuil d'exonération

Prélèvement uniquement si la valeur totale des actifs hérités en Thaïlande dépasse 100 millions de THB (environ 2,5 à 2,7 millions d'euros, selon le taux de change).

3. Taux d'imposition

• 10 % pour les héritiers non apparentés (par exemple, amis, parents éloignés)
• 5 % pour les héritiers directs (par exemple, les enfants ou les parents)

4. Étrangers héritant de biens immobiliers thaïlandais

• Les héritiers étrangers peuvent hériter des copropriétés (Freehold) selon les mêmes règles — à condition de ne pas dépasser le quota étranger de 49 %.
• Pour les propriétés foncières (villas), c’est plus compliqué : les étrangers ne peuvent toujours pas posséder de terres, même par héritage. Dans de nombreux cas, le terrain doit être vendu à moins qu’une structure juridique (comme une société thaïlandaise) ne soit utilisée.

5. Autres frais de transfert

Même si les droits de succession ne sont pas dus, il reste des frais de mutation, un droit de timbre et un précompte mobilier lors de la mise à jour du titre Chanote.

Tableau récapitulatif de l'héritage